La inmologÍstica mueve al comercio en Nuevo León
Más que bienes raíces, la inmologística es la infraestructura que impulsa el comercio, atrae inversión y sostiene el crecimiento industrial de México en la era del nearshoring.
Por Giovanna Rojas
Cuando se habla de logística, la atención suele centrarse en camiones, puertos, aduanas o centros de manufactura. Sin embargo, detrás de cada operación existe una pieza fundamental que pocas veces recibe protagonismo: la inmologística.
Pero, ¿qué es la inmologística? Este concepto surge de la convergencia entre los sectores inmobiliario y logístico, y abarca desde el desarrollo, administración, arrendamiento y compra hasta la operación de los inmuebles que hacen posible la cadena de suministro moderna, como naves industriales, centros de distribución, parques logísticos, almacenes especializados y hubs de última milla.
Relevancia de la inmologística en México
En términos simples, la inmologística es la infraestructura física donde ocurre buena parte del comercio. Sin estos espacios, sería imposible almacenar materias primas, consolidar mercancías, realizar operaciones de valor agregado o distribuir productos hacia mercados nacionales e internacionales. Su relevancia ha crecido de manera acelerada en México durante los últimos años, impulsada por fenómenos como el nearshoring, el comercio electrónico y la reorganización de las cadenas globales de suministro.
A nivel nacional, Nuevo León se ha convertido en uno de los principales protagonistas de esta transformación. Gracias a su ubicación estratégica en la frontera norte, su conectividad carretera y ferroviaria, y su estrecha relación comercial con Estados Unidos, el estado concentra algunos de los desarrollos industriales más importantes del país.
De acuerdo con la compañía estadounidense de capital inmobiliario CBRE, al cierre del primer trimestre de 2026 el mercado industrial de Monterrey alcanzó un inventario de 17.9 millones de metros cuadrados, consolidándose como el mercado inmobiliario industrial más grande de México. Durante este mismo periodo registró una absorción neta de 212 mil metros cuadrados, reflejo de una demanda que sigue activa pese a la moderación observada tras el auge inicial del nearshoring.
¿Cómo funciona la inmologística?
La cadena operativa de la inmologística comienza con los desarrolladores inmobiliarios, quienes adquieren terrenos y construyen parques industriales o centros logísticos. Luego, participan operadores, fibras inmobiliarias, fondos de inversión y empresas especializadas que administran los inmuebles y los ofrecen en renta o venta a fabricantes, operadores logísticos, compañías de comercio electrónico y distribuidores. Una vez ocupados, estos espacios se integran a la cadena de suministro como nodos, donde se almacenan, clasifican, empaquetan y redistribuyen las mercancías.
En Nuevo León, la dinámica está estrechamente ligada a la manufactura. Según CBRE, el sector de Manufactura Diversa representó el 67% de la demanda industrial durante el primer trimestre de 2025, mientras que Logística y Transporte aportó otro 16%, confirmando que la expansión de plantas productivas genera una necesidad inmediata de espacios industriales y de distribución.
El crecimiento de la inmologística también es parte de una tendencia nacional. México cuenta con cientos de parques industriales distribuidos principalmente en estados exportadores y corredores manufactureros. La necesidad de ampliar esta infraestructura es tanta que los planes energéticos federales contemplan abastecer más de un centenar de nuevos parques industriales, reflejando la importancia de la demanda proyectada para los próximos años.
Más allá de las cifras inmobiliarias, la inmologística se ha convertido en un indicador de competitividad económica. Cada nueva nave industrial representa capacidad para atraer inversión, generar empleo y fortalecer cadenas productivas.
En un momento en el que las empresas buscan acercar operaciones a Norteamérica, Nuevo León se posiciona como uno de los principales beneficiarios de esta tendencia, por lo que la inmologística ha dejado de ser un simple negocio inmobiliario para convertirse en una pieza estratégica del comercio internacional mexicano y en uno de los pilares que sostienen la integración productiva de América del Norte.
¿Nos estamos quedando sin espacios?
La escasez de bodegas es un reto crítico detonado por el auge del comercio electrónico y el nearshoring. La demanda ha superado la construcción de nuevas naves, dejando tasas de vacancia menores al 1.5% en zonas clave como el norte del país y la Ciudad de México.
En Nuevo León, los corredores industriales operan al límite con una ocupación de hasta el 97%. En el Valle de México, áreas como Tlalnepantla son de las más presionadas, con rentas que alcanzan máximos de $12.50 dólares por metro cuadrado al mes y una disponibilidad casi nula.
El costo de la logística interna representa hasta un 60% de las ventas en el país, las empresas mexicanas priorizan estrategias de optimización de espacio y gestión de inventario antes de buscar metros cuadrados adicionales.
Estrategias de mitigación en logística
Ante la nula disponibilidad de espacios, la estrategia ha cambiado de “conseguir más metros” a “explotar los metros existentes”. Las acciones más efectivas incluyen:
- Almacenamiento por compactación: Instalar estanterías móviles o drive-in aumenta la densidad del inventario.
- Aprovechamiento vertical: Optimizar la capacidad cúbica utilizando la altura total de la bodega, una de las prioridades actuales es la optimización del almacenamiento.
- Análisis ABC y control de stock: Identificar qué productos generan mayor valor para optimizar la ubicación.
- Bodegas multinivel: Una solución emergente en zonas urbanas densamente pobladas que aumenta la superficie operativa hacia arriba y acerca el stock de última milla.